O primeiro sistema de análise imobiliária para Florianópolis que integra dados reais de mercado — ZAP Imóveis, Airbnb, FipeZap, BACEN (IVG-R / MVG-R), FIPE, SINDUSCON-SC e Fecomércio-SC — para calcular em segundos se um imóvel vale o que está sendo pedido, se o valor de venda está bem posicionado e o que a história do mercado diz sobre aquela localização.
O mercado imobiliário de Florianópolis movimenta bilhões por ano. Mas a maioria das decisões ainda é tomada com base em feeling, na palavra do corretor ou em comparativos superficiais.
Qual é a mediana de R$/m² para apartamentos de 2 quartos em Campeche com 60–80m²? Sem dados reais de mercado, você não consegue saber se está pagando caro ou fazendo um bom negócio.
Quantos compradores conseguem calcular o yield real de short-stay antes de assinar? Diária de mercado, taxa de ocupação real e receita anual exigem dados que não estão nos anúncios.
Florianópolis valorizou quanto nos últimos 5 anos? E no bairro específico que você está avaliando? Sem o FipeZap histórico, você compra sem saber o pano de fundo do mercado.
O iIMOB identifica automaticamente riscos e anomalias em cada imóvel analisado. Alertas são classificados por severidade e penalizam o score final — forçando que problemas críticos sejam levados em conta antes de qualquer decisão.
Alertas de severidade alta custam mais pontos que alertas de severidade média. Imóveis com múltiplos alertas críticos dificilmente atingem score acima de 70.
Analisar meu imóvelCada score é calculado com dados coletados e processados sistematicamente. Saiba exatamente de onde vem cada número que você vê na análise do seu imóvel.
Compra residencial · Campeche + Morro das Pedras
Coleta sistemática de listagens de venda. Extraímos preço total, R$/m², área, quartos, banheiros, vagas, condomínio, IPTU e endereço de cada imóvel anunciado no bairro.
Renda convencional · Campeche + Morro das Pedras
Listagens de aluguel residencial processadas e organizadas por tipologia. Capturamos valor mensal, R$/m²/mês, metragem, quartos e bairro para montar clusters de renda convencional.
Short-stay · Campeche + Morro das Pedras
Propriedades ativas de temporada mapeadas por bairro. Extraímos diária, tipo de imóvel, quartos, avaliação, status de superhost e preço por 2 noites para calcular a diária real de mercado.
IVG-R e MVG-R · Mercado nacional + Florianópolis
Indicadores oficiais do Banco Central calculados sobre contratos de financiamento habitacional reais. O IVG-R mede a variação do índice de valores de garantia de residenciais; o MVG-R é a mediana dos valores dos imóveis dados como garantia — ou seja, o preço que os bancos efetivamente aceitam, não só o anunciado.
Valorização histórica · Florianópolis
Série temporal de 60+ meses do índice FipeZap para Florianópolis. Calculamos variação em 12 meses, 3 anos e 5 anos para medir o histórico de valorização e identificar tendências de médio prazo.
Liquidez do mercado · Florianópolis
Volume mensal de transferências imobiliárias registrado pela FIPE. Medimos variação do volume em 12 meses e calculamos a média histórica recente para estimar a liquidez do mercado local.
Eficiência construtiva · SINDUSCON-SC
Índice mensal do SINDUSCON-SC que mede o custo de construção por m² em Santa Catarina. Usamos como referência técnica para avaliar se o preço por m² interno do imóvel é eficiente em relação ao custo de reposição construtivo.
Perfil socioeconômico · Censo 2022
Renda domiciliar mediana por bairro em Florianópolis, densidade demográfica e perfil de ocupação do Censo 2022. Calibra o potencial de demanda locatícia e a capacidade de absorção do mercado em cada localidade.
Demanda turística · série corrigida 2013–2026
Pesquisa anual conduzida com turistas no litoral catarinense. Mede gasto médio por categoria (hospedagem, alimentação, transporte, lazer, comércio), tipo de hospedagem escolhida e perfil do visitante. Em 2025, imóvel alugado superou hotéis pela 1ª vez — 41,7% dos turistas.
Preços históricos por bairro · 2014 e 2015
Levantamentos de mercado imobiliário residencial publicados pela Federação do Comércio de SC nos anos de 2014 e 2015. Série com preços medianos por bairro em Florianópolis — base de comparação para análise de valorização de longo prazo antes do ciclo de alta recente.
Pesquisa imobiliária 2016 · em parceria com Fecomércio-SC
Relatório de 2016 produzido pelo SECOVI — sindicato que representa empresas de comércio e serviços imobiliários, shopping centers e condomínios de Florianópolis e Tubarão — em parceria com a Fecomércio-SC. Levantamento de preços por bairro que fecha a série histórica 2014–2016.
Você cadastra o imóvel uma vez, seja para comprar, investir ou vender. O sistema cruza automaticamente com todos os benchmarks de mercado e entrega o laudo completo em segundos.
3 passos para uma análise completa antes de comprar ou vender
Informe se a análise é para compra ou venda, depois insira preço, área, quartos, bairro e objetivo. Campos complementares como condomínio, IPTU, distância à praia e tipo de contrato refinam a precisão do score.
O scoring engine cruza os dados do imóvel com todos os benchmarks: clusters de preço ZAP, dados Airbnb por tipologia, histórico FipeZap e volume FIPE. Tudo automático.
Score final ponderado pelo seu objetivo, breakdown por módulo, posição no benchmark (P25/Mediana/P75), potencial de renda estimado, valorização histórica e alertas de risco.
Cada módulo mede uma dimensão diferente do imóvel, com peso que varia conforme o seu objetivo de investimento.
Compara o R$/m² do imóvel com a mediana do cluster de mercado equivalente — mesmo bairro, faixa de quartos e faixa de metragem. Posiciona o imóvel entre o P25 (abaixo da mediana) e P75 (acima da mediana) do seu segmento.
Avalia a eficiência da área interna em relação à área total e compara o R$/m² interno com o CUB construtivo de SC. Penaliza imóveis com área externa desproporcional ou com preço interno acima do custo técnico de reposição.
Pontuação composta: micro-localização do bairro (praia, comércio, infraestrutura), distância ao mar, acesso ao ADI (Área de Desenvolvimento Incentivado no Campeche), qualidade do condomínio e sub-região específica.
Short-stay: yield anualizado calculado com a diária mediana do cluster Airbnb e a taxa de ocupação de referência do bairro. Renda mensal: compara valor de aluguel esperado com os clusters do ZAP para o mesmo perfil de imóvel.
Analisa o histórico FipeZap em 3 horizontes temporais (12 meses, 3 anos, 5 anos) para Florianópolis com viés por bairro quando disponível. Premia consistência histórica de valorização e penaliza reversões recentes de tendência.
Mede a velocidade esperada de saída do imóvel com base no volume de transferências imobiliárias FIPE. Mercados com volume crescente têm maior liquidez esperada — essencial para quem precisa monetizar o ativo no futuro.
Os 6 scores são combinados com pesos que variam de acordo com o seu objetivo de investimento. Alertas de risco identificados automaticamente geram penalidades adicionais sobre o score final.
Cada objetivo reorganiza os pesos automaticamente para refletir o que realmente importa na sua decisão de compra, investimento ou venda.
Foco em metragem real, conforto e custo de vida. Preço e espaço têm o maior peso na análise.
Maximiza yield de aluguel convencional. Renda é o critério dominante na composição do score.
Otimizado para Airbnb e temporada. Localização e renda de curto prazo lideram os pesos.
Compra com financiamento, mirando renda após a entrega para ajudar a pagar a dívida. Compara aluguel mensal e short-stay.
Comprar bem, vender melhor. Histórico de valorização e localização estratégica pesam mais.
Equilíbrio entre preço, espaço e renda. Ideal para quem quer morar e eventualmente alugar.
Você pode alterar o objetivo a qualquer momento. O score é recalculado instantaneamente com os novos pesos — sem precisar reeditar o imóvel.
Começamos pelo sul de Florianópolis — dois bairros de alto potencial com benchmarks completos de venda, aluguel e short-stay.
Um dos bairros de maior crescimento em Florianópolis. Possui Área de Desenvolvimento Incentivado (ADI) que permite densidade construtiva maior, atraindo empreendimentos de alto padrão. Praia extensa, acesso à Lagoa e polo de startups e tecnologia.
Bairro entre Campeche e Ribeirão da Ilha, com praia de surf tranquila e perfil residencial consolidado. Preços mais acessíveis que o Campeche com potencial de valorização expressivo à medida que o bairro se adensa e recebe novos empreendimentos.
Próximos bairros em análise: Lagoa da Conceição · Rio Tavares · Ribeirão da Ilha
Adicione o primeiro imóvel e veja em segundos se o preço é justo para comprar, investir ou vender, qual o potencial de renda e o que o histórico de mercado diz sobre aquela localização.
Analisar meu imóvelSistema privado de análise · Dados reais de mercado · Sul de Florianópolis
⚠ Antes de assinar qualquer contrato — entenda o modelo de compra
O tipo de contrato define seu risco real — e muitos compradores só descobrem isso depois que assinaram.
Preço fixo em contrato. A incorporadora assume o risco total da obra. Financiamento bancário disponível.
✓ Preço travado no contrato
✓ Financiamento CEF / bancos
✓ Sem chamadas de capital
Patrimônio da obra segregado da empresa-mãe. Mesmo modelo de preço fixo, com proteção jurídica adicional.
✓ Preço fixo
✓ Patrimônio separado
⚠ Exige Registro de Incorporação
Você vira sócio da SPE. Todos os custos da obra são repassados integralmente — incluindo imprevistos.
✗ Sem financiamento bancário
✗ Chamadas de capital 5–15%
✗ Custo final imprevisível
Due diligence — perguntas que você deve fazer antes de assinar qualquer SPE
Tem Registro de Incorporação (RI)?
Obrigatório por lei (Lei 4.591/64) antes de qualquer venda de unidades
Projeto aprovado na Prefeitura?
Peça o alvará de construção ou certidão de aprovação
Tem patrimônio de afetação? (SPE Incorporada)
Exclusivo da SPE Incorporada — protege compradores em caso de falência da construtora
Em quanto tempo vira Contrato de C&V?
Enquanto é SPE, você é sócio — não proprietário registrado em cartório